4.7.2016
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Seit 1. Juli Neuregelung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags für Mieter von Gemeinnützigen Bauvereinigung

Die aktuelle Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 2016 bringt für Mieter von Wohnungen von Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) einige mitunter tiefgreifende Veränderungen vor allem beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag sowie bei der Erhaltungspflicht durch den Vermieter.

Im Juni haben vermehrt Mieter von Gemeinnützigen Rat bei der AK Tirol im Zusammenhang mit ihren neuen Mietvorschreibungen gesucht. Sie alle haben unangenehme Post von ihren Vermieterinnen, der NHT, Tigewosi, WE oder Alpenländische Heimstätte bekommen. Für die Betroffenen gibt es dazu im Rahmen der telefonischen oder persönlichen Beratung einerseits eine gute und andererseits eine schlechte Nachricht.

Neu ab 1. Juli 2016

Mit 1. Juli 2016 ist unter anderem der sog. „Erhaltungs- und Verbesserungsbei-trag“ (EVB) als Teil der Mietzinsvorschreibung neu geregelt. Dieser Beitrag wird vom Mieter eingehoben für Reparatur-, Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, für deren Durchführung der Vermieter zuständig ist.

Der EVB hängt vom Alter des Gebäudes ab. Für die Höchstgrenzen gelten neue Regeln. Bis zu einem Gebäudealter von 5 Jahren dürfen pro Monat maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche verrechnet werden. Für jedes weitere Jahr ab Erstbezug erhöht sich dieser Satz um 12 %. Bis zum 30. Jahr darf der Betrag des EVB auf maximal 2 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen (§ 14 d Abs. 2 WGG). Alle zwei Jahre findet eine Wertanpassung dieser Beträge statt, erstmals am 1. April 2018.

Die Tabelle stellt die Unterschiede anschaulich dar:

Jahr12345678
EVB alt0,430,430,430,430,430,430,430,43
EVB neu
0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,560,620,68
Jahr910111213141516
EVB alt0,430,43 1,14 1,14 1,14 1,14  1,14 1,14
EVB neu0,740,80,860,920,981,041,11,16
Jahr17181920212223
EVB alt 1,14 1,14 1,14 1,14 1,71 1,71 1,71
EVB neu1,221,281,341,41,461,521,58
Jahr242526272829 30
EVB alt 1,71 1,71 1,71 1,71 1,71 1,71   1,71
EVB neu1,641,71,761,821,881,94 2

Auch wenn die Mieter vor allem älterer Wohnungen einen beträchtlichen Sprung ihrer monatlichen Mietbelastung hinnehmen müssen, hat die aktuelle Novelle 2016 auch Verbesserungen und Erleichterungen gebracht: Einerseits entfallen die früheren EVB-Sprünge im 11. Jahr von € 0,43 auf € 1,14 sowie ab dem 21. Jahr von € 1,14 auf € 1,71. An deren Stelle ist der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nun kontinuierlich leicht steigend.

Andererseits gibt es auch bei den Erhaltungsregelungen umfassende Neuerungen. Demnach ist von einer generellen Geltung der Erhaltungsverpflichtungen des Vermieters auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) auszugehen. Die entsprechenden Bestimmungen in § 14 a WGG wurden angepasst. Diese neuen und für die Mieter verbesserten Regelungen sind bereits sei 1. Jänner 2016 in Kraft und gelten grundsätzlich auch für Mietverträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden.

Zur Erhaltungspflicht der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) zählen nun auch Arbeiten, die notwendig sind, um eine Wohnung in brauchbarem Zustand zu übergeben. Dazu zählen auch die erstmalige Herstellung eines Klosetts im Inneren, einer zeitgemäßen Badegelegenheit oder ebensolchen Wärmeversorgung. Weiters zählen dazu auch Maßnahmen, die bei einer funktionstüchtigen, jedoch mindestsens 25 Jahre alten Wärmeversorgungsanlage oder sanitären Anlage eine Modernisierung erfordern, und zwar gemäß dem normalen bzw. dem jeweiligen Stand der Technik. Wichtig ist hierbei, dass es sich bei diesen “fiktiven Erhaltungsarbeiten” betreffend eines vermieteten Objektes weniger um eine Pflicht, sondern vielmehr um ein Recht der GBV handelt, die die für diese Maßnahmen entstandenen Kosten als Ausgabe in der Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge verrechnen kann.

Weiters – und das ist für Mieter von Wohnungen besonders relevant – hat die GBV Arbeiten auszuführen, die während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlich sind, um die Wohnung, ihre Ausstattung, die für sie bestimmten Einrichtungen und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand zu erhalten, also sie zu reparieren oder – im Fall der Unwirtschaftlichkeit einer Reparatur – zu erneuern.

Von dieser generellen Erhaltungspflicht der GBV sind jedoch jene Maßnahmen ausgenommen, die nach § 8 Abs. 1 MRG (Mietrechtsgesetz) dem Mieter obliegen. Der Ersatz von Beleuchtungsmitteln, die Vornahme von Bagatellreparaturen sowie die Erhaltung von Malerei und Tapeten bleiben beim Mieter.

Somit stellt der Gesetzgeber seit Jänner 2016 klar, dass “Klein- bzw. Bagatellreparaturen” vom Mieter selbst durchzuführen sind. Darunter sind solche Reparaturen zu verstehen, die ein durchschnittlicher Mieter typischerweise selbst – ohne Beiziehung von Fachleuten bzw. Professionisten – durchführen kann, wie z.B. Brause- und Waschmaschinenschläuche, Austausch eines defekten Duschkopfes oder einer Dichtung an einem Wasserhahn, das Ersetzen eines zerbrochenen Lichtschalters, das Auswechseln des Filters einer Wohnraumlüftung oder das Ausbessern einer Dichtung am inneren Fensterflügel von Holzkastenfenstern. Es handelt sich um Reparaturen und Ausbesserungen, die typischerweise vom Mieter leichter und kostengünstiger durchgeführt werden können als von der GBV.

Die Beseitigung normaler Abnützungen der sonstigen Innenflächen der Wohnung (wie insbesondere Bodenbelag und Verfliesung) obliegt der GBV nur dann, wenn deren Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist.

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