Der Mietvertrag

Der schriftliche Mietvertrag sollte eigentlich dazu dienen, klare und geordnete Rechtspositionen für jeden der Vertragsparteien zu schaffen, um mögliche Störungen von vornherein auszuschließen.
Für die Formulierung und inhaltliche Gestaltung der Bestimmungen eines Mietvertrages besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit.

Die Lehre versteht darunter,

  • dass es den Vertragspartnern freisteht, Verträge abzuschließen (Abschlussfreiheit),
  • frei die Form zu wählen - schriftlich oder mündlich abzuschließen (Formfreiheit),
  • den Inhalt eines Vertrages frei zu vereinbaren (Gestaltungsfreiheit) und
  • gemäß den getroffenen Vereinbarungen das Vertragsverhältnis zu beenden oder einvernehmlich aufzulösen (Aufhebungsfreiheit)

Diese an sich bestehende Vertragsfreiheit wird bereits durch die mietrechtlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) eingeschränkt. Sofern das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung findet, sind insbesondere auch dessen - weitgehend zwingenden - Bestimmungen zu beachten. Zwingende gesetzliche Bestimmungen können nicht durch einen Vertrag abgeändert werden.
Ein schriftlicher Mietvertrag kommt rechtswirksam zu Stande, sobald beide Vertragspartner, also Vermieter und Mieter, das Vertragswerk unterfertigt haben.

Der Mietvertrag ist jedenfalls auch ohne Beglaubigung der Unterschrift (= Beurkundung der Echtheit der Unterschriften) rechtswirksam und damit gültig.

Ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag kommt mit der beiderseitigen Zusage, den Mietgegenstand zu vermieten und zu mieten und mit der Einigkeit über die Höhe des Mietzinses zu Stande.

Auch alleine die Tatsache, dass der Mieter die Wohnung des Vermieters bewohnt und der Vermieter im Gegenzug dafür Miete annimmt, zeugt von einem gültig geschlossenen Mietvertrag.

Befristungsmöglichkeit im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Eine gravierende Änderung ist mit der Wohnrechtsnovelle 2000 (WRN 2000, BGBl. I 36/2000, mit Wirksamkeit ab 1. Juli 2000) für befristete Mietverträge bei allen Mietverhältnissen (außer nach dem 1.1.2002 vorgenommene Vermietungen in "Ein- und Zweifamilienhäusern" - siehe dazu weiter unten) erfolgt. Demnach hat für ab 1. Juli 2000 abgeschlossene Mietverträge die Mindestvertragsdauer 3 Jahre (gesetzliche Untergrenze) zu betragen. Mietverträge können beliebig oft mit ein- und demselben Mieter verlängert werden, wobei die Mindestverlängerung wiederum 3 Jahre zu betragen hat. Ein Mietvertragsabschluß mit einer Vertragsdauer von unter 3 Jahren führt daher nach Ablauf der vereinbarten Dauer zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Die nach altem Recht sogenannten "unerlaubten Kettenmietverträge" gibt es nicht mehr.

Eine gesetzliche Obergrenze (Höchstvertragsdauer) ist seit der WRN 2000 nicht mehr vorgesehen. Vermieter und Mieter können daher auch einen Mietvertrag mit einer Vertragsdauer von beispielsweise 5, 7 ½, 10, 12, 15 oder auch mehr Jahren abschließen. Dies gilt für alle Haupt- und Untermietverhältnisse.

Dem Mieter steht bei befristeten Mietverhältnissen über eine Wohnung nach einer Vertragsdauer von 1 Jahr das gesetzliche Recht zu, unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten eines jeden Monats schriftlich zu kündigen. Dieses Kündigungsrecht des Mieters kann vertraglich nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden bzw. kann die Frist von drei Monaten nicht verlängert wohl aber verkürzt werden. Da das Kündigungsrecht des Mieters gesetzlich geregelt ist, braucht es im Mietvertrag auch nicht ausdrücklich vereinbart zu werden. Eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses ist aber jederzeit möglich, dies ohne Gericht.

Bei Verträgen auf unbestimmte Zeit ist sowohl die Kündigungsfrist des Mieters als auch die des Vermieters frei vereinbar. Sollte hinsichtlich der Kündigungsfrist keine Vereinbarung getroffen werden, ist eine Frist von einem Monat zu jedem Monatsletzten einzuhalten, wenn die Miete monatlich bezahlt wird. Wesentlich für den Vermieter ist jedenfalls, dass er nur nach den gesetzlichen Kündigungsgründen des § 30 MRG, die sehr beschränkt sind, kündigen kann.

Neu seit 1.10.2006:
Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

ACHTUNG: Der Gesetzgeber schreibt für das rechtswirksame Zustandekommen einer Befristung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausdrücklich die Schriftform vor. Eine nicht schriftlich getroffene Befristungsvereinbarung führt automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis. 

Befristungsabschlag im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Für auf bestimmte Zeit abgeschlossene Mietverträge gilt nunmehr ein einheitlicher Befristungsabschlag von 25 % (beachte jedoch nachstehende Ausnahmen!). Bei der Umwandlung eines befristeten Haupt- oder Untermietvertrages in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit gilt ab dem Zeitpunkt der Umwandlung der Befristungsabschlag nicht mehr weiter. Dies jedoch unter der Voraussetzung, dass beim seinerzeitigen Vertragsabschluss der Befristungsabschlag durch ziffernmäßige Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen höheren Hauptmietzinses einerseits und des tatsächlich um 25 % verminderten Mietzinses im Mietvertrag schriftlich angeführt worden ist. Wird eine solche schriftliche Gegenüberstellung im befristeten Mietvertrag nicht angeführt, so gibt es bei der Umwandlung in Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit keine Erhöhung des Mietzinses um 25 %.    

Ausnahmen
Ausgenommen vom Befristungsabschlag sind

  1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
  2. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen (das sind gemietete bzw. vermietete Eigentumswohnungen) sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist,
  3. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführte Aufbau einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde.
  4. Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
  5. Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Objekten (Wohnungen/Geschäftsräumlichkeiten), wobei ein nachträglich ausgebauter Dachboden nicht zählt. Diese Objekte wurden mit der Mietrechtsnovelle 2001 zur Gänze aus dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausgenommen. 

Zum "neuen" Mietvertrag betreffend Ein- und Zweifamilienhäuser

Mit der am 1.1.2002 in Kraft getretenen Mietrechtsnovelle 2001 (MRN 2001, BGBl I 161/2001) wurden die Vermietungen von (Eigentums-)Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. sogenannten "Ein- und Zwei-Objekt-Häusern" aus dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ausgenommen. Schon bisher war das Mietrechtsgesetz bei Ein- und Zweifamilienhäusern nur teilweise anwendbar. Mit der nunmehr vorgenommenen gänzlichen Herausnahme dieser Mietverhältnisse aus dem Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes wurde die Geltung dieses Gesetzes auch bei den Befristungsregeln, insbesondere aber auch beim Kündigungs- und beim Räumungsschutz, beseitigt. 

Gänzlicher Wegfall des Kündigungsschutzes bei unbefristeten Mietverhältnissen

Für ab dem 1.1.2002 abgeschlossene unbefristete Mietverträge über Einfamilienhäusern beziehungsweise Wohnungen in Zweifamilienhäusern bedeutet dies, dass sie - wenn nichts anderes vereinbart wurde - auch seitens des Vermieters jederzeit, ohne Angabe eines Kündigungsgrundes aufgekündigt werden können. Einzige Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung ist demnach, die Einhaltung der vertraglich vereinbarten oder - wenn keine Vereinbarung getroffen wurde - gesetzlichen Kündigungsfrist, die bei monatlich zu bezahlendem Mietzins und damit im Regelfall lediglich einen Monat beträgt.

Im Interesse des Mieters sollten daher im Mietvertrag unbedingt Bestimmungen für einen entsprechenden Kündigungsschutz des Mieters aufgenommen werden. Ein solcher kann erreicht werden, indem die Vermieterseite auf das ihr gemäß § 1116 ABGB zustehende, ordentliche und grundlose Kündigungsrecht verzichtet, oder zumindest eine angemessen lange Kündigungsfrist der Vermieterseite vereinbart wird.

Ein annähernd der bisherigen Rechtslage entsprechender Kündigungsschutz wird erreicht, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass eine Kündigung seitens des Vermieters nur nach Maßgabe der §§ 30 bis 33 MRG erfolgen kann. Nach § 30 MRG kann der Vermieter nur bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes (etwa qualifizierter Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch oder Eigenbedarf ) kündigen. Die §§ 32 und 33 MRG regeln weitere Besonderheiten der Aufkündigung, insbesondere wird

  • eine Eigenbedarfskündigung an eine Ersatzbeschaffung gebunden und eine diesbezügliche gerichtliche Überprüfung ermöglicht (§ 32 MRG),
  • dem gekündigten Mieter die Möglichkeit gegeben, die Aufhebung einer an sich berechtigten Kündigung wegen Mietzinsrückstand zu erwirken, wenn er vor Schluss der mündlichen Verhandlung I. Instanz den gesamten geschuldeten Mietzins entrichtet und kein grobes Verschulden am Mietzinsrückstand zu verantworten hat (§ 33 MRG).

    Ein der bisherigen Rechtslage entsprechender Räumungsschutz wird dadurch nicht erreicht.

    Eine Änderung im Verhältnis zur bisherigen Rechtslage hat sich auch insofern ergeben, als der Käufer beziehungsweise Ersteher eines Ein- oder Zweifamilienhauses nunmehr die Möglichkeit hat, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen, wenn das Bestandrecht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist (§§ 1120 und 1121 ABGB). Dies gilt für sämtliche ab 1.1.2002 abgeschlossene Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser, sohin auch für befristete Mietverträge, die an sich nur bei Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes vorzeitig auflösbar sind. 

Wegfall des Rechtes des Mieters, ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen

Infolge der gänzlichen Herausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern aus dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wurde den Mietern solcher Objekte auch das ihnen nach bisheriger Rechtslage zustehende Recht genommen, ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig (nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist) aufzukündigen. Ist eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses vor Ablauf der vereinbarten Zeit nicht möglich, wäre der Mieter nunmehr gezwungen, den Mietzins bis zum Ablauf der vereinbarten Zeit zu bezahlen, selbst wenn überhaupt kein Bedarf an der Wohnung mehr besteht. Aus Sicht der AK Tirol ist daher Mietern von derartigen Objekten dringend zu empfehlen, sich bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages ein - zumindest der bisherigen Rechtslage entsprechendes - vorzeitiges Kündigungsrecht einräumen zu lassen. 

Wegfall des Eintrittsrechtes im Sinne des § 14 MRG

Mit der aktuellen Gesetzesänderung wurde bei Ein- und Zweifamilienhäusern auch das bestimmten Personen (so etwa Ehegatten, Lebensgefährten oder Kindern) bisher zustehende Recht beseitigt, im Falle des Todes des Mieters in den bestehenden Mietvertrag einzutreten, wenn sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben. Um diese Personen vor der nunmehr im Falle des Todes des Mieters bestehenden Gefahr der Obdachlosigkeit zu schützen, wäre daher jedenfalls eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag aufzunehmen, wonach diesen Personen ein entsprechendes Eintrittsrecht eingeräumt wird.