Ehepaar ärgert sich über Nachzahlung © Bernardbodo/stock.adobe.com
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Mieten. Kaufen. Nachzahlen...

Im März 2018 traf der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) eine folgenreiche Entscheidung: Betroffen von ihr sind Wohnungseigentümer, die in den vergangenen Jahren eine Mietkaufwohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung erworben haben. Denn nun gilt: Auch bei geförderten Mietkaufwohnungen wird nicht der tatsächliche Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr herangezogen, sondern der Verkehrswert, der bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Die Folge: Zahlreiche Betroffene müssen hunderte Euro an Eintragungsgebühren nachzahlen. 

Rückwirkende Forderung

Bereits seit 2016 ist in Kaufverträgen über Mietkaufwohnungen neben dem Kaufpreis auch der am freien Markt erzielbare Verkehrswert des Objekts anzuführen. Nun wird die Differenz zwischen der vom Käufer bereits bezahlten und der jetzt anhand des Verkehrswertes neu ermittelten Eintragungsgebühr von den Gerichten eingefordert.

Vielfach sind auch Käufe betroffen, die vor dem 1.1.2016 stattgefunden haben, selbst wenn in einer Wohnanlage der Verkauf einzelner Wohnungen erst nach diesem Zeitpunkt erfolgt ist. In diesen Fällen beziehen sich die Gerichte auf die Verkehrswerte, die in späteren Kaufverträgen enthalten sind. Diese Werte werden dann auf bereits vor 2016 durchgeführte Käufe umgelegt. So ist es möglich, bis zu fünf Jahre rückwirkend Eintragungsgebühren nachzufordern.

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Ungerechte Praxis

Für die betroffenen Käufer ist diese Vorgangsweise nicht nur unverständlich, sondern auch ungerecht, denn sie haben keinerlei Einfluss auf die Festlegung des Verkehrswertes in den Kaufverträgen. Die Bauvereinigung hat dem Käufer den Verkehrswert lediglich bekanntzugeben. Erst im Fall der tatsächlichen Vorschreibung des Differenzbetrags durch den Bauträger bei einem vorzeitigen Verkauf der Wohnung kann der ursprüngliche Käufer den festgelegten Verkehrswert gerichtlich überprüfen lassen. Ferner gelten für gemeinnützige Bauvereinigungen klare Regeln für die Bestimmung des Fixpreises.

Nachdem der VwGH festgestellt hat, dass gemeinnützige Mietkäufe Schenkungen innerhalb der Familie gleichzusetzen sind, bedarf es einer gesetzlichen Klarstellung im Gerichtsgebührengesetz: Im geförderten Mietkaufbereich muss wieder der gesetzliche Fixpreis zur Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Denn der Beigeschmack bleibt, dass sich der Staat durch Einführung der Spekulationsfrist nach Eigentums­erwerb im Jahr 2016 im geförderten Wohnbau noch zusätzliche Einnahmequellen erschließen will.

Blendende Geschäfte

Da sich die Preisspirale im Tiroler Wohnungssektor seit Jahren ungebremst nach oben dreht, steigen auch die Preise geförderter Mietkaufwohnungen. Bei der Ermittlung des Kaufpreises ist nämlich auch der Verkehrswert des Kaufobjektes am freien Markt zu berücksichtigen. Zuletzt erhöhten sich auf Druck des Prüfverbandes der gemeinnützigen Bauvereinigungen die Preise geförderter Mietkaufwohnungen um durchschnittlich bis zu 9.000 Euro. Der Prüfverband kritisierte nämlich, dass die gemeinnützigen Bauvereinigungen die Wohnungen zu billig verkaufen würden.

Sofern dieser Trend weiter anhält, ist auch der Kauf einer Mietkaufwohnung für immer mehr Tirolerinnen und Tiroler kaum noch zu finanzieren. Fixpreise müssen deshalb transparent und fair von der außer Kontrolle geratenen Preissituation am freien Immobilienmarkt entkoppelt werden.

Zudem mangelt es an einer verbindlichen Kalkulierbarkeit des Kaufpreises, da dieser in der Regel erst 10 Jahre nach Bezug der Wohnung festgelegt wird. Die Arbeiterkammer Tirol fordert diesbezüglich bereits seit langem ein Umdenken und tritt dafür ein, dass der Kaufpreis für Mietkaufwohnungen bereits im Mietvertrag festgelegt werden muss.