30.02.2012
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Kein unberechtigtes Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter

Wann darf der Vermieter in die Mietwohnung? Das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre trifft bei dieser Frage unweigerlich auf das ebenfalls zu beachtende Interesse des Vermieters am Schutz seines Eigentums. Gerade bei privaten Vermietungen kommt es hier häufig zu Problemen zwischen Vermieter und Mieter bzw. unliebsamen Überraschungen.

Natürlich darf der Vermieter nicht nach Belieben in die Mietwohnung gehen.

Mieter müssen das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder eine von ihm bevollmächtigte Person grundsätzlich nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gestatten. Wichtige Gründe wären etwa ein Rohrbruch, die Behebung ernster Schäden des Hauses, ein persönlicher Augenschein im Falle eines Vermieterwechsels oder auch in zumutbaren Maßen die Besichtigung durch Mietinteressenten bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Dabei ist zwischen den berechtigten Interessen des Mieters und der Wichtigkeit des Grundes des Betretens durch den Vermieter abzuwägen. Eine schikanöse Rechtsausübung soll möglichst hintangehalten werden. So ist der Vermieter zwar berechtigt, sich in angemessenen Zeitabständen ein Bild vom Zustand der Wohnung zu machen. Diese an sich berechtigte Kontrolle darf jedoch nicht zur Schikane ausarten, indem wöchentlich oder auch monatlich Inspektionen in der Mietwohnung durchgeführt werden.

Soweit nicht Gefahr in Verzug (Wasserrohrbruch, Feuer etc.) besteht, muss der Mieter den Vermieter nur nach entsprechender Anmeldung oder Terminvereinbarung und zu üblichen Tageszeiten in die Wohnung lassen.

Ansonsten darf sich der Vermieter keinesfalls eigenmächtig - etwa durch einen Zweitschlüssel - oder auch gewaltsam Zugang verschaffen. Tut er es doch, hat der Mieter die Möglichkeit, mit einer Besitzstörungsklage gegen den Vermieter vorzugehen. Infolge des Bestehenden Eigenmachtverbotes muss sich der Vermieter ans Gericht wenden, wenn ihm der Mieter den Zugang verweigert. Allerdings kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden, wenn er dem Vermieter den Zugang grundlos verwehrt hat.

In vielen Mietverträgen wird versucht, dem Vermieter ein weitergehendes Betretungsrecht einzuräumen. So etwa durch die häufige Mietvertragsklausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, den Mietgegenstand gegen Vorankündigung zu besichtigen. Der OGH hat klargestellt, dass derartige Klauseln in Mietverträgen unzulässig sind, weil damit dem Vermieter ein uneingeschränktes, auch grundloses Besichtigungsrecht eingeräumt werden soll. Dafür gibt es aber keine sachliche Rechtfertigung. Eine Anmeldung („Vorankündigung“) des allenfalls grundlosen Besuches macht ihn nicht rechtmäßig.

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