29.06.2007
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Tipps zum Wohnungskauf

Wohnen in Tirol ist teuer. Wer sich eigene vier Wände leisten will, verschuldet sich meist auf viele Jahre. Also heißt es, den Wohnungskauf genau zu planen und vor allem, Schwierigkeiten möglichst aus dem Weg zu gehen. Damit es kein böses Erwachen im eigenen Schlafzimmer gibt, ist professionelle Unterstützung zu empfehlen.

Die Suche

Vor Beginn der Wohnungssuche ist es ratsam, sich Klarheit über die eigenen Wünsche zu verschaffen wie Größe, Anzahl der Räume, Grünflächen, Wohnort, Schulen, Kinderbetreuungseinrichtungen, öffentliches Verkehrsnetz, Einkaufsmöglichkeiten.

In Planung

Wird das Objekt erst gebaut, heißt es Planungsunterlagen und Baubeschreibungen studieren. Das ist nicht ganz einfach. Wichtig sind Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, Raumaufteilung, Größe der Fenster, mögliche Störfaktoren wie die Position der Installations- und Lüftungsschächte. Auch den Standort des Objektes selbst sollte man unter die Lupe nehmen: Mit welcher Lärm-, Geruchs- oder Verkehrsbelästigung ist zu rechnen? Gibt es Bauvorhaben in der Umgebung? Hier kann man sich bei der Gemeinde oder Stadt erkundigen.

Je nach Baufortschritt gibt es auch die Möglichkeit der Mitgestaltung bei Planung und Bau. Unbedingt vorab ist zu klären, ob bzw. welche Mehrkosten bei Änderungswünschen anfallen. Das gilt auch für die Wohnungsausstattung. Bauträger bieten meist nur standardisierte Ausstattungen an, die im Kaufpreis inbegriffen sind. 

Schon gebaut

Ist das Objekt bereits gebaut, haben Sie es etwas leichter. Schauen Sie sich die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten an. So erhalten Sie einen besseren Eindruck über die Besonnung und die Wohngegend samt Verkehrslärm. Prüfen Sie den Zustand der Wohnung genau und schalten sie eventuell einen Fachmann ein, der z. B. sanitäre Einrichtungen überprüft.

Dasselbe gilt für den allgemeinen Zustand des Gebäudes. Ist in naher Zukunft eine Großreparatur fällig? Ist das Dach sanierungsbedürftig? Wenn ja, sollte man am besten bei Hausverwaltung oder Verkäufer nachfragen, wie hoch der Rücklagenfonds ist.

Als zukünftiger Wohnungseigentümer sollten Sie sich auch über die Höhe der Betriebskosten informieren.
Wer als neuer Wohnungseigentümer in eine bereits bestehende Wohnungseigentumsgemeinschaft eintritt, muss wissen, welche Regeln zwischen den Eigentümern gelten. Wohnungseigentumsvertrag und bereits gefasste Beschlüsse geben Aufschluss. Verlangen Sie beides beim Verkäufer oder der Hausverwaltung. 

Finanzen prüfen

Die Wohnung sollte grob gerechnet nicht mehr als die Hälfte des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens kosten. Dazu gehören neben den Kreditraten auch die Betriebskosten, Telefon, Strom, Gas und Rundfunkgebühren.

Die Nebenkosten

Die Höhe der Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung wird leider oft unterschätzt. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten rund 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. So sind neben der Grunderwerbssteuer (3,5 %) und der Eintragung ins Grundbuch (1,1 %) auch Anwalts- oder Notarkosten für die Vertragserrichtung und Abwicklung samt Treuhandschaft sowie eventuell auch die Provision für einen Immobilienmakler zu berücksichtigen.

Da man Eigentum an einer Wohnung nicht durch Übergabe sondern durch Eintragung ins Grundbuch erwirbt, sollte die Kaufpreiszahlung treuhändisch durch den Notar oder Anwalt abgewickelt werden. Dies dient als Sicherheit beim Kauf, allerdings können dafür eigens Kosten verrechnet werden. Verhandeln ist empfehlenswert und immer klarstellen, welche Leistungen abgedeckt sind.

Maklerprovision

Für die Vermittlung eines Kaufvertrages für eine Eigentumswohnung beträgt die höchstzulässige Makler-Provision 3 % des Kaufpreises plus 20 % USt. Das ist allerdings keine Fixprovision. Verhandeln ist erlaubt.

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein bei den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Register, in das Liegenschaften und die an ihnen bestehenden Rechte eingetragen sind. Wer das Objekt der Begierde endlich gefunden hat, muss unbedingt den Grundbuchauszug prüfen oder noch besser vom Fachmann prüfen lassen. Wer ist Eigentümer, welche Belastungen sind eingetragen, gibt es Hypotheken oder Dienstbarkeiten?

Der Vertrag

Einen Vertrag - dies gilt auch für ein Angebot oder einen Vorvertrag - sollten Sie erst unterschreiben, wenn Sie sich absolut sicher sind, eine bestimmte Wohnung kaufen zu wollen und sie auch finanzieren zu können. Es ist sinnvoll, sich mit dem Kaufvertrag an einen juristischen Fachmann zu wenden (Rechtsanwalt, Notar), der neben der Vertragserrichtung die gesamte Abwicklung und die grundbücherliche Durchführung übernimmt. Denn es gilt, alle Rahmenbedingungen des Kaufs genau zu prüfen. Dabei ist der Laie oft überfordert. Unterschreiben Sie Verträge und Erklärungen keinesfalls, solange Sie sie nicht wirklich ohne Zeitdruck gelesen haben und wissen, worauf Sie sich damit einlassen. Notieren Sie unklare Punkte und fragen Sie nach.

Wichtig beim Kauf einer Wohnung

  • Die eigenen Wünsche klar formulieren: Wohnungsgröße, Anzahl der Räume, Grünflächen, Wohngegend, Verkehrsanbindung
  • Finanzen prüfen, als Faustregel gilt: Mehr als die Hälfte des monatlichen Nettohaushaltseinkommens sollte nicht aufgewendet werden
  • Für den Kaufvertrag und die Abwicklung sollten Sie einen Anwalt oder Notar aufsuchen
  • Die Nebenkosten nicht unterschätzen! Sie betragen rund 10 Prozent des Kaufpreises 
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