Indexklauseln verteuern das Wohnen, AK Tirol prüft Mietverträge!

Die Bundesregierung plant, noch im Herbst 2025 die Wertsicherung bei frei vereinbarten Mieten gesetzlich einzuschränken. Ursache ist die Verunsicherung vieler Vermieter:innen aufgrund der letzten OGH-Entscheidungen zu Indexklauseln. Dabei hat der OGH kürzlich sogar im Sinne der Vermieter entschieden, dass eine Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) nicht auf längerfristige Mietverträge anzuwenden ist.

Die Bundesregierung plant, mit gesetzlichen Eingriffen den Wohnungsmarkt zu regeln. Dennoch dürfte der Weg hin zu einer fairen Gestaltung der Mieten kein leichter sein, gerade was die oft teuren Mietwohnungen am freien Markt betrifft, auf die viele Tiroler:innen angewiesen sind. Gerade in Zeiten hoher Inflation werden Indexklauseln zu einem besonders teuren Problem. Auch für die vielen Menschen in Tirol, bei denen sich die Inflationsjahre 2022/23 dramatisch auf die Mieten ausgewirkt haben.

Die jüngsten Urteile des Obersten Gerichtshofs (OGH) und des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) zu den Wertsicherungsklauseln haben bei Mietern und vor allem Vermietern für Verunsicherung gesorgt. Nach einer aktuellen Entscheidung des OGH ist eine Bestimmung des KSchG, die Verbraucher:innen vor überraschenden und einseitigen Preiserhöhungen, die kurz nach Vertragsschluss erfolgen, schützen soll, nicht auf Mietverhältnisse anzuwenden

Aber: Beim aktuellen Urteil geht es um einen von vielen möglichen Gründen für eine Unwirksamkeit von Indexklauseln.

Im Mietvertrag vorformulierte Wertsicherungsklauseln können jedoch rechtswidrig sein, wenn

• Erhöhungen vorgesehen sind, Senkungen aber ausgeschlossen,
• die Vereinbarung unsachlich weit vordatiert ist,
• sie auf einen sachlich nicht gerechtfertigten Index (z. B. Baukos­tenindex) abstellt oder
• wenn die Vereinbarung intransparent ist.
  
  

ACHTUNG: Die AK Tirol bietet für Betroffene die Prüfung der in den Mietverträgen enthaltenen Indexklauseln an!

Hintergrund

In den vergangenen Jahren vertrat der OGH den Standpunkt, dass eine Indexklausel im Anwendungsbereich des KSchG unwirksam ist, wenn bei kundenfeindlichster Auslegung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte. Nur wenn der Unternehmer beweist, dass eine solche Klausel individuell ausgehandelt wurde, wäre sie zulässig. Ausgehend von dieser Entscheidung wäre es Mietern somit möglich, ungerechtfertigte Mietzahlungen bis zu 30 Jahre rückwirkend zurückzufordern.
Diese Interpretation des KSchG verunsicherte die Immobilienbranche erheblich. Vermieter klagten daraufhin vor dem VfGH, um diese Regelung zu kippen, doch der VfGH wies den Antrag im Juni 2025 ab. Kurz darauf entschied aber der OGH zur Freude der Immobilienwirtschaft, dass die relevante Bestimmung des § 6 Abs 2 Z4 KSchG nicht auf Dauerschuldverhältnisse wie langjährige Mietverträge anwendbar ist.

AK Forderung

„Es bedarf einer konkreten gesetzlichen Lösung. Außerdem ist neben einem eigenen ,Mieten-Index‘ ein einfacher und kostengünstiger Zugang zur Prüfung von Indexklauseln dringend notwendig“, fordert AK Präsident Erwin Zangerl.