Betriebskosten: Einmal jährlich wird abgerechnet, die AK Experten helfen beim Kontrollieren

Für die Betriebskostenabrechnung gelten bestimmte Regeln. Dennoch werden Mieterinnen und Mietern immer wieder Positionen verrechnet, die diese gar nicht zahlen müssten. Oder es schleichen sich Fehler ein. Einen kurzen Überblick, was zu zahlen ist und was nicht, gibts hier. Bei Fragen helfen und beraten die Wohnrechtsprofis der AK Tirol – auch beim kostenlosen AK Betriebskostencheck.

Immer wieder sorgt die Betriebskostenabrechnung für Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern. Grund dafür ist, dass in nahezu allen Mietverträgen eine Jahrespauschalverrechnung vereinbart ist. Bei diesem System schreibt der Vermieter zunächst monatlich gleichbleibende Vorauszahlungen vor, um die im Laufe eines Kalenderjahres anfallenden Betriebskosten abzudecken. Die gesamten Kosten während der Abrechnungsperiode erfährt der Mieter aber erst aus der eigentlichen Betriebskostenabrechnung, die bis zum 30 Juni des Folgejahres vom Vermieter zu legen ist. Wenn diese die geleisteten Vorauszahlungen übersteigen, muss der Mieter nachzahlen.

Spätestens dann, wenn eine saftige Nachzahlung fällig wird, fragen sich Mieterinnen und Mieter, warum einzelne Positionen derart hohe Beträge aufweisen.

AK Tirol informiert über wichtige Bestimmungen

Viele betroffene AK Mitglieder lassen ihre Betriebskostenabrechnung von den AK Wohnrechtsexperten überprüfen. Dabei zeigt sich, dass Mietern immer wieder Beträge verrechnet werden, die diese gar nicht zahlen müssten.

Bei Wohnungen, die zur Gänze unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen und bei Genossenschaftswohnungen sind die Betriebskosten gesetzlich genau definiert. Andere Ausgaben oder „Sonstiges“ darf der Vermieter in diesen Fällen dann nicht als Betriebskosten verrechnen.

Im Teilanwendungsbereich und bei den Vollausnahmen des MRG gibt es jedoch keine gesetzlichen Vorgaben. Hier sollte zumindest im Mietvertrag genau vereinbart werden, welche Kosten als Betriebskosten deklariert werden.

Nach dem Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes können nur folgende Kostenpositionen weiterverrechnet werden:

• Wasserkosten
• Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
• Rauchfangkehrung
• Kanalräumung
• Unratabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses
• Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschadenversicherung
• Auslagen für die Verwaltung des Hauses
• Beitrag für Hausbesorgerarbeiten
• Laufende öffentliche Abgaben (z. B. Grundsteuer)
• Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen (z. B. Personenaufzug, Waschküche)

Unverständlich, fehlerhaft

Außerdem zeigt sich bei Beratungen, dass Abrechnungen häufig nur schwer durchschaubar sind, und dass sich immer wieder auch Fehler einschleichen. So sind Aufstellungen rechnerisch nicht nachvollziehbar, weil etwa der Aufteilungsschlüssel nicht angeführt ist. Und Positionen werden aufgelistet, die nicht auf den Mieter überwälzt werden dürfen, oder sie werden unter dem Titel „Sonstiges“ verbucht.

• Oft stimmt der Betriebskostenschlüssel nicht. Grundsätzlich hat der Mieter die Betriebskosten entsprechend seinem Nutzflächenanteil zu bezahlen. Dieser errechnet sich aus dem Verhältnis der Wohnnutzfläche zur gesamten Nutzfläche des Hauses.
• In den Jahresabrechnungen werden manchmal auch die Kosten von Reparatur- und Erhaltungsarbeiten nicht nur unter den Posten, die unter den Betriebskostenbegriff fallen, rechtswidriger Weise verrechnet (z. B. unter der Position „Wasser“ die Kosten einer neuen Steigleitung), sondern es werden vielfach auch Erhaltungsarbeiten unter ganz verschiedenen Bezeichnungen (z. B. Schlosserarbeiten“, „Ausmalen des Stiegenhauses“, „Baumeister“, „Reparaturarbeiten“ etc.) als eigene Posten ausgewiesen und abgerechnet.
• In der Position Verwaltungshonorar sind auch die Buchungsgebühren sowie die Auslagen für Drucksorten mitumfasst. Diese Kosten dürfen ebenso wie Bankspesen nicht extra vorgeschrieben werden.
• Die Überwälzung von Kosten für die Behebung von Rohrbrüchen auf die Mieter ist ebenso rechtswidrig.

Kontrolle kann sich lohnen

Gerade deshalb ist es wichtig, dass Mieterinnen und Mieter die Abrechnung nicht einfach hinnehmen, sondern einen kritischen Blick darauf werfen und Auffälligkeiten überprüfen. Dazu wenn möglich mit der Abrechnung des Vorjahres vergleichen. Weichen einzelne Punkte eklatant ab oder sind Positionen bzw. deren Höhe unklar, dann halten Sie jedenfalls Rücksprache mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung, und nehmen Sie Einsicht in die Belege!

AK Broschüre anfordern oder herunterladen

Alle wichtigen Infos zu dieser oft komplizierten Materie finden Sie leicht verständlich und mit Beispielen erklärt in der AK Broschüren „Betriebskostenabrechnung“. Sie ist kostenlos erhältlich unter Tel. 0800/22 55 22 – 1731 und steht auf www.ak-tirol.com als Download (siehe rechte Spalte) bereit.

Tipp: AK Betriebskosten-Check

Wenn Sie dennoch nicht schlau werden aus Ihrer Betriebskostenabrechnung, dann hilft die AK Tirol mit dem kostenlosen Betriebskosten-Check: Die AK Profis nehmen Ihre aktuelle Abrechnung unter die Lupe, klären über mögliche Fallen auf und helfen, bei Fehlern zu viel bezahltes Geld vom Vermieter zurück zu holen.