3.12.2013
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Energieausweis ist Pflicht

Seit 1. Dezember 2012 ist das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) in Kraft. Die bisherigen Regelungen des alten EAVG wurden verschärft.

Der Energieausweis (siehe Infobox) stellt die Energieeffizienz eines Gebäudes, einer Wohnung oder eines sonstigen Nutzungsobjektes dar.

Der Verkäufer bzw. Vermieter eines solchen Objektes hat die Pflicht, dem Käufer bzw. Mieter einen Energieausweis rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorzulegen und ihm diesen binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auch auszuhändigen. Sollte bereits ein Energieausweis vorhanden sein, ist es nicht nötig, einen neuen nach den aktuellen Vorgaben erstellen zu lassen. „Alte“ Energieausweise sind für die Dauer von 10 Jahren ab Ausstellung nach wie vor gültig.

Wird der Verkauf bzw. die Vermietung der Wohnung in einer Anzeige beworben, sind dort bereits gewisse Kennzahlen (im Falle eines bereits vorhandenen Energieausweises der „Heizwärmebedarf“, bei einem neuen Energieausweis zusätzlich der „Gesamtenergieeffizienz-Faktor“) anzugeben.

Diese Ausweispflicht gilt nicht für alle Objekte gleichermaßen. In folgenden Fällen bestehen Erleichterungen:

  • Verkauf/Vermietung nur eines Objektes in einem Gebäude: Anstatt eines Energieausweises des zu verkaufenden/zu vermietenden Objektes kann auch der Energieausweis eines vergleichbaren Objektes im selben Gebäude oder einer des gesamten Gebäudes herangezogen werden.
  • Verkauf/Vermietung eines Einfamilienhauses: Anstatt des Energieausweises des Hauses kann der eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz herangezogen werden. Diese Ähnlichkeit ist vom Ausweisersteller aber zu bestätigen.
  • Vollständig ausgenommen von der Ausweispflicht sind unter anderem abbruchreife Gebäude, freistehende Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m² und zeitlich begrenzt genutzte Gebäude, deren Energiebedarf deswegen unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Nutzung liegt.

Verschiedene Bestimmungen sollen die Einhaltung der Ausweispflicht sicherstellen:

  • Wenn der Verkäufer/Vermieter bis Vertragsabschluss keinen Energieausweis vorlegt, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart.
  • Wird dem Käufer/Mieter nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, kann er die Aushändigung eines solchen gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis auf Kosten des Verkäufers/Vermieters einholen.
  • Der Verpflichtung zur Vorlage bzw. Aushändigung eines Energieausweises widersprechende vertragliche Bestimmungen sind unwirksam.
  • Bei Verstoß gegen die Ausweispflicht drohen zudem Verwaltungsstrafen: So kann ein Verstoß gegen die Informationspflicht bei Immobilieninseraten und gegen die Vorlage- bzw. Aushändigungspflicht des Energieausweises mit einer Geldstrafe bis zu € 1.450 bestraft werden.

Eine Sonderbehandlung erfahren allerdings Immobilienmakler: Sie sind nicht zu bestrafen, wenn der Verkäufer/Vermieter trotz Aufforderung die betreffenden Energiekennzahlen für ein Immobilieninserat dem Makler nicht mitgeteilt hat. 

Der Energieausweis

Der Energieausweis gibt Informationen über die Energie, die in einem Haus oder Wohnung zum Heizen und Warmwasser benötigt wird. Damit wird der Energieverbrauch verschiedener Objekte miteinander vergleichbar, und es sollen damit negative Überraschungen bei der Betriebskostenabrechnung vermieden werden.

Die beiden zentralen Werte des Energieausweises sind der der Heizwärmebedarf (HWB) sowie der neu eingeführte Gesamteffizienz-Faktor (fGEE): Der HWB gibt an, wie viele kWh durchschnittlich pro Quadratmeter benötigt werden, um die Raumtemperatur von 20 Grad zu erzielen. Der fGEE ist ein einheitsloser Faktor, der das Verhältnis zwischen dem Gesamtenergiebedarf des Objektes – inklusive Haustechnik, Beleuchtung und Strom – und Sollwerten eines Objektes mit diesem Standort wiedergibt: Je näher der Wert bei 1 oder sogar darunter, desto besser ist die Effizienz des Hauses.


Der HWB ist entscheidend, in welche Energieklasse das Objekt einzustufen ist. Die Skala reicht von A++ (Passivhaus) bis G (alte, unsanierte Objekte). Häuser der Klasse B gelten als Niedrigenergiehäuser und haben einen HWB von jährlich 25 bis 50 kWh/m² und einen fGEE von maximal 1,0.

Der Energieausweis kann von verschiedenen Berufsgruppen ausgestellt werden: Architekten, Zivilingenieure und Ingenieurbüros (z.B. Bauingenieur, Gebäudetechnik) und ausgewählten Gewerbetreibenden (z.B. Baumeister, Heizungstechniker). 

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